토지거래허가구역 재지정

 

최근 서울 주택시장이 과열 조짐을 보이자, 정부가 토지거래허가구역(토허제) 재지정이라는 카드를 꺼내 들었습니다. 지난달 해제된 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 묶이게 되었습니다.

이번 조치는 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 6개월간 시행되며, 이 기간 동안에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재의 아파트를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 또한, 전세를 끼고 아파트를 사는, 이른바 '갭투자'가 불가능해집니다. 실입주하는 경우에만 매수가 가능하다는 뜻입니다.

정부가 빠른 정책 선회를 결정한 배경에는 해제 이후의 급격한 시장 과열이 있습니다. 서울의 주간 거래량은 4주 만에 두 배로 증가했으며, 강남 3구를 중심으로 갭투자 비율이 반등하는 모습을 보였습니다. 이에 정부는 시장 과열이 지속될 경우 인근 지역까지 토지거래허가구역을 추가 지정하는 방안을 검토 중입니다. 아울러 서울 및 수도권 주요 지역의 주택 담보대출과 전세대출에 대한 점검을 강화하고, 다각적인 가계대출 관리 방안을 마련해 선제적으로 추진할 계획입니다.

한편, 토지거래허가구역은 부동산 투기 방지와 지가 안정을 도모하며, 계획적인 토지 이용을 위해 일정 지역 내에서 토지 거래를 허가제로 운영하는 제도입니다. 해당 구역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약을 체결할 경우 그 계약은 무효로 간주됩니다. 이전에는 국제 교류 복합 지구 인근 아파트와 조합설립 인가를 받은 신속 통합 기획 재개발·재건축 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 바 있습니다.

이번 토지거래허가구역 재지정으로 인해 서울 내 토지거래허가구역은 52.79km2에서 163.96km2로 3배가량 확대되었으며, 서울시 전체 면적의 약 27%를 차지하게 되었습니다. 정부와 서울시는 브리핑을 통해 거래량 급감과 세수 감소, 그리고 반시장적 규제의 장기적 유지 어려움 등을 언급하며 이전에 토지거래허가제를 해제하였으나, 이후 다시 급등하는 양상을 보였다고 설명했습니다. 따라서 이번 재지정은 이러한 상황을 반영한 조치로 해석됩니다.

전반적으로 이번 주택시장 안정화 방안은 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기 수요를 억제하기 위한 조치로 평가됩니다. 정부의 이번 결정이 향후 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠지 귀추가 주목됩니다

 

 

토지거래 허가구역은 부동산 투기 방지와 지가 안정을 도모하며, 계획적인 토지 이용을 위해 일정 지역 내에서 토지 거래를 허가제로 운영하는 제도입니다. 이는 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 5년 이내의 기간을 정해 지정하며, 다음의 기준을 충족하는 지역이 대상이 됩니다.

1. 광역도시계획, 도시·군 기본계획, 도시·군 관리 계획 등 토지이용계획이 새롭게 수립되거나 변경되는 지역
2. 법령에 따라 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역
3. 투기 우려가 있거나 지가가 급격히 상승하는 지역
4. 그 밖에 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 필요하다고 인정하는 지역

해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이때 허가 없이 계약을 체결할 경우 그 계약은 무효로 간주됩니다. 허가를 받기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

1. 자기 거주용 주택용지로 이용하려는 경우
2. 허가구역 내에 거주하는 농업인·임업인·어업인이 농업·축산업·임업·어업을 경영하기 위한 목적으로 토지를 취득하려는 경우
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업에 이용하려는 경우
4. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위해 필요하거나, 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정 목적에 부합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 경우
5. 허가구역의 지정 당시부터 토지를 소유하고 있는 자가 자신이 소유한 토지에 관해 지상권을 설정하거나 이전 또는 설정하는 경우
6. 그 밖에 위와 유사한 목적으로 토지를 이용하려는 경우

토지거래 허가구역은 부동산 시장의 과열을 방지하고 투기 수요를 억제하기 위해 도입된 제도로, 국토교통부에서는 매년 전국의 토지거래 허가구역을 조사하여 지정 및 해제 여부를 결정하고 있습니다.